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Ertragsstarke Premium-Kapitalanlage: Wohn- und Geschäftshaus mit Boardinghouse in Köln-Buchforst – ca. 681 m² vermietbare Fläche, voll vermietet, rund 208.000 € Miete p.a.
Dieses 1950 in solider Massivbauweise errichtete und 2016 umfassend kernsanierte Wohn-und Geschäftshaus vereint drei Ertragssäulen unter einem Dach –und damit eine Einnahmestruktur, die selten so ausgewogen zu finden ist. Auf rund 681 m² vermietbarer Fläche treffen Gastronomie, Wohnen und ein Boardinghouse zusammen und ergänzen sich zu einem stabilen, breit aufgestellten Anlageobjekt.
Im Erdgeschoss liegt ein etabliertes, voll ausgestattetes Restaurant mit ca. 138 m² Fläche, dessen Mietvertrag bis 2029 läuft (mit Verlängerungsoption) – das komplette Inventar ist im Kaufpreis enthalten. Die oberen Etagen des Hinterhauses nimmt ein modernes Boardinghouse mit sieben hochwertig eingerichteten Apartments auf ca. 215 m² ein, das bis 2034 verpachtet ist. Der Pachtvertrag ist als Staffelmietvertrag ausgestaltet und bringt über die Laufzeit steigende Erträge. Im Vorderhaus befinden sich vier vermietete Wohnungen mit zusammen ca. 328 m² Wohnfläche (84, 87, 87 und 70 m²) –drei Etagenwohnungen mit Balkon sowie eine Dachgeschosswohnung.
Wirtschaftlich erzielt das Objekt auf Grundlage langfristiger Mietverträge mit zehnjähriger Laufzeit eine gesicherte Jahresnettokaltmiete von rund 208.000 € bei einem Kaufpreisfaktor von nur rund 17,3. Zusätzlich erhöht sich die Miete im Rahmen des Staffelmietmodells vertraglich um 6.000 € pro Jahr – der Faktor sinkt also rechnerisch Jahr für Jahr. Die Erträge verteilen sich auf alle drei Nutzungsarten, wodurch das Vermietungsrisiko spürbar sinkt: Fällt eine Einheit aus, tragen die übrigen weiter. Aktuell ist das gesamte Haus vermietet beziehungsweise verpachtet, und alle Einheiten verfügen über eine eigene Gastherme mit separatem Gaszähler für eine verbrauchsabhängige Abrechnung.
Der Innenhof rundet das Bild ab. Hinter dem Haus lädt ein gepflegter, gepflasterter Terrassenbereich mit kleinem Garten zum Verweilen ein dem Boardinghouse zugeordnet und ein echter Mehrwert für dessen Gäste. So entsteht eine Premium-Kapitalanlage in gefragter Lage von Köln-Buchforst, die planbar wachsende Erträge, langfristige Verträge und einen kernsanierten Zustand ohne Sanierungsbedarf miteinander verbindet.
Das Wichtigste in Kürze:
Das Objekt liegt an der Heidelberger Straße in Köln-Buchforst, einem gefragten Stadtteil im Stadtbezirk Mülheim auf der rechten Rheinseite. Köln ist mit über einer Million Einwohnern die viertgrößte Stadt Deutschlands und eine bedeutende Wirtschafts-, Medien- und Kulturmetropole am Rhein – das Rechtsrheinische gehört zu den Lagen, die diese Entwicklung in den letzten Jahren besonders spürbar mitgetragen haben. Buchforst profitiert dabei von einer hohen Wohn- und Gewerbenachfrage, einer hervorragenden Infrastruktur und einer Vielzahl von Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und Freizeitangeboten in unmittelbarer Nähe.
Die Anbindung ist sehr gut: Mehrere Bus- und Bahnlinien (KVB, S-Bahn) liegen in fußläufiger Entfernung und verbinden den Standort mit der Innenstadt und dem Umland. Über die Autobahnen A3, A4, A1 und A59 erreicht man das überregionale Netz sowie den Flughafen Köln/Bonn. Der Rhein mit seinen Uferwegen und Grünflächen liegt in der Nähe und schafft Naherholung direkt vor der Tür.
Ein Hinweis für Käufer: Das Objekt liegt im Satzungsgebiet der Sozialen Erhaltungssatzung (Milieuschutz) der Stadt Köln. Bauliche Veränderungen und bestimmte Modernisierungen können hier genehmigungspflichtig sein – ein Punkt, den Kaufinteressenten vorab mit der Stadt klären sollten.
- Solide Massivbauweise, Baujahr 1950, umfassend kernsaniert 2016
- Vermietbare Fläche ca. 681 m² (Wohnen ca. 328 m² / Boardinghouse ca. 215 m² / Gewerbe ca. 138 m²)
- Vier vermietete Wohnungen im Vorderhaus, davon drei Etagenwohnungen mit Balkon
- Modernes Boardinghouse (ca. 215 m², sieben Apartments), verpachtet bis 2034, mit Staffelmietvertrag
- Voll ausgestattetes Restaurant im Erdgeschoss (ca. 138 m²), Mietvertrag bis 2029 – Inventar im Kaufpreis enthalten
- Modernisierte Bäder mit bodengleicher Dusche
- Parkett- und Fliesenböden
- Kunststofffenster mit Doppelverglasung
- Edelholz-Innentüren
- Eigene Gastherme & separater Gaszähler je Einheit (2016), erneuerte Leitungen und Elektrik
- Gepflegte Terrasse und kleiner Garten im Innenhof
- Gefragte Lage in Köln-Buchforst mit sehr guter Verkehrsanbindung (KVB, S-Bahn, A3/A4)
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Maklerprovision / Courtage
Kommt infolge des Nachweises der Abschlussgelegenheit oder der Vermittlung durch den Makler ein notariell beurkundeter Kaufvertrag über das angebotene Objekt zustande, schuldet der Käufer eine Maklerprovision in Höhe von 3,57 % inkl. gesetzlicher Umsatzsteuer aus der maßgeblichen Bemessungsgrundlage.
Bemessungsgrundlage ist der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis zuzüglich aller im Zusammenhang mit dem Erwerb vereinbarten geldwerten Leistungen des Käufers an den Verkäufer oder an Dritte, z. B. Übernahmen von Belastungen, Ablöse-/Inventarzahlungen oder sonstige Zusatzleistungen.
Die Provision ist mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags verdient und wird zur Zahlung fällig.
Hinweis für Wohnungen/Einfamilienhäuser bei Verbraucherkauf (§§ 656a ff. BGB):
Sofern die gesetzlichen Regelungen zur hälftigen Teilung anwendbar sind, darf der Käufer höchstens in gleicher Höhe wie der Verkäufer belastet werden; außerdem entsteht der Zahlungsanspruch gegenüber dem Käufer erst, wenn die Zahlung des Verkäuferanteils nachgewiesen ist.